Convocar una junta de propietarios es fácil. Lo difícil es saber, en el momento, si la reunión puede realmente tomar acuerdos. Aquí es donde la mayoría de los administradores vecinales duda — y donde ocurren más errores de procedimiento.
Qué es realmente el quórum
El quórum no se cuenta por número de personas, sino por cuota de participación — el porcentaje que cada propietario representa sobre el total del edificio (la suma de todas las cuotas es siempre el 100%). Una junta con 3 propietarios presentes puede tener quórum y otra con 10 puede no tenerlo, según el peso de cada cuota.
Primera convocatoria
Según la legislación portuguesa de propiedad horizontal, la junta se reúne válidamente en primera convocatoria cuando están presentes (o representados por poder) propietarios que representen, como mínimo:
- La mitad del valor total del edificio (50%), para acuerdos que requieran mayoría simple;
- Las mayorías cualificadas (dos tercios o unanimidad) exigen la presencia efectiva de esa cuota, según el asunto a decidir — por ejemplo, obras que alteren la línea arquitectónica del edificio.
Segunda convocatoria
Si no se alcanza el quórum a la hora fijada, la ley permite reunirse en segunda convocatoria, normalmente 30 minutos después, con cualquier número de propietarios presentes — siempre que esa segunda hora se haya anunciado en la propia convocatoria. Los acuerdos que requieren mayorías cualificadas siguen, sin embargo, sujetos a esas mayorías incluso en segunda convocatoria.
Errores más comunes
- No indicar la hora de segunda convocatoria en el aviso, obligando a repetir todo el proceso.
- Confundir "mayoría de los presentes" con "mayoría del valor total del edificio".
- No verificar los poderes antes de abrir la sesión.
El asistente virtual de ActiasGest calcula automáticamente el quórum en tiempo real durante la junta, a partir de la cuota registrada de cada vivienda — evitando estos errores y disputas posteriores sobre la validez de los acuerdos.
Si administra una comunidad (o varias), conviene revisar antes de cada junta: quién está inscrito, la cuota de cada vivienda y qué mayoría exige el orden del día en cada punto.