Todos os anos há condomínios em Portugal a descobrir, depois de um sinistro, que não tinham seguro de incêndio válido. Nessa altura já é tarde para perguntar de quem era a responsabilidade — a lei já respondeu a essa pergunta antes de o sinistro acontecer.
É Mesmo Obrigatório?
Sim. O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para todas as frações autónomas e partes comuns de um edifício em propriedade horizontal (art. 1429.º do Código Civil). Não é uma recomendação de boa prática — é uma obrigação legal, com um responsável definido por lei se ninguém tratar disso.
O Que o Seguro Tem de Cobrir
No mínimo, a apólice tem de cobrir o valor de reconstrução do edifício em caso de incêndio — não o valor de mercado do imóvel, que pode ser muito diferente do custo de reconstruir. Isto é um erro comum: subscrever uma apólice pelo valor de compra da fração, que fica desatualizado com a inflação da construção e deixa uma cobertura insuficiente em caso de sinistro real.
Muitas apólices de condomínio vão além do mínimo legal e incluem também:
- Responsabilidade civil do condomínio perante terceiros
- Danos por água, tempestade e fenómenos naturais (seguro multirriscos, que complementa mas não substitui a cobertura de incêndio obrigatória)
- Assistência em caso de sinistro (peritagem, alojamento temporário)
Quem Contrata — e Quem Paga Se Ninguém o Fizer
A responsabilidade primária é dos condóminos, através de deliberação em assembleia sobre qual apólice contratar e o respetivo custo, diluído nas quotas por permilagem.
Mas se os condóminos não contratarem o seguro dentro do prazo acordado, a lei transfere a obrigação para o administrador (art. 1429.º CC). O administrador tem, nesse caso, de:
- Contratar o seguro em nome do condomínio
- Recuperar o custo junto dos condóminos via quotas
Isto significa que "a assembleia não decidiu nada" não é uma posição segura para um administrador — o silêncio da assembleia não suspende a obrigação legal, transfere-a.
O Que Acontece Se Faltar
Este é o ponto que mais frequentemente surpreende administradores:
- Em caso de sinistro sem apólice válida, a responsabilidade pela reconstrução pode recair pessoalmente sobre o administrador, se a contratação lhe competia e não foi feita
- Frações sem seguro individual ficam também expostas — o seguro do condomínio cobre partes comuns e a estrutura, mas o recheio e alterações interiores de cada fração dependem frequentemente de apólice própria do condómino
- Renovações esquecidas são tão perigosas como nunca ter contratado — uma apólice caducada sem renovação atempada deixa o condomínio tecnicamente sem cobertura, mesmo que já tenha existido seguro no passado
Erros Comuns a Evitar
- Confundir seguro multirriscos com seguro de incêndio. O multirriscos é mais abrangente e frequentemente recomendável, mas a obrigação legal mínima é especificamente sobre o risco de incêndio — verificar que a apólice contratada cobre explicitamente esse risco, não assumir que "seguro do prédio" chega.
- Não verificar o valor seguro anualmente. Custos de construção sobem; uma apólice contratada há 5 anos pelo valor de então pode estar significativamente subavaliada hoje.
- Não guardar comprovativo de contratação e pagamento. Em caso de disputa sobre se a obrigação foi cumprida, o comprovativo é a prova.
- Assumir que "o seguro é da responsabilidade dos condóminos" encerra o assunto. Como visto acima, o silêncio dos condóminos não isenta o administrador de agir.
Como Não Deixar Isto ao Acaso
A obrigação de verificar renovações de seguro é exatamente o tipo de prazo que se perde de vista numa gestão feita em Excel ou papel — não há alerta automático, só a memória do administrador. O ActiasGest automatiza o acompanhamento de datas de renovação de apólices e mantém o registo de contratação e pagamento organizado e pesquisável, para que esta obrigação nunca dependa só de alguém se lembrar.
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