Ter seguro de incêndio (ver o artigo anterior desta série) cobre o custo depois de um sinistro acontecer. A segurança contra incêndio é o que existe para o sinistro não acontecer, ou para não se agravar — e é uma obrigação legal separada, muitas vezes esquecida até uma inspeção aparecer sem aviso.
A Base Legal
O Regime Jurídico de Segurança Contra Incêndio em Edifícios (RJ-SCIE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, complementado pela Portaria n.º 1532/2008, aplica-se às partes comuns de qualquer edifício em propriedade horizontal — não é uma obrigação que só existe para edifícios grandes ou comerciais.
Quem É Responsável
Nas partes comuns do condomínio, a responsabilidade principal recai sobre o administrador, que deve garantir que os equipamentos e medidas de segurança estão instalados, mantidos e verificados — contratando empresas certificadas para instalação e manutenção, não fazendo isso por conta própria ou "improvisando" com material não certificado.
O Nível de Exigência Depende da Categoria de Risco do Edifício
Nem todos os condomínios têm as mesmas obrigações — o RJ-SCIE classifica os edifícios habitacionais (utilização-tipo I) por categoria de risco, calculada essencialmente com base na altura do edifício e no número de pisos abaixo do nível de referência.
- Categoria de risco 1 (risco reduzido — edifícios até 9 metros de altura e no máximo um piso abaixo do nível de referência) e categoria 2 estão, em geral, isentos da obrigação de implementar medidas de autoproteção formais.
- Categorias de risco 3 e 4 (edifícios mais altos) têm de implementar medidas de autoproteção completas — o que inclui, tipicamente, um plano de segurança documentado, registos de segurança atualizados e, consoante a categoria, ações de sensibilização e simulacros periódicos.
Nota: os limites exactos de altura entre categorias 2, 3 e 4 variam consoante detalhes técnicos do edifício — para um condomínio concreto perto de um limite (ex: um prédio de 6-8 andares), confirmar a categoria de risco exacta com um técnico de segurança contra incêndio certificado, não assumir por comparação genérica com outro edifício.
Isto significa que um prédio de 3 andares e um prédio de 15 andares têm, legalmente, níveis de obrigação muito diferentes — e tratar os dois da mesma forma é um erro comum, para os dois lados: subestimar as obrigações de um prédio alto, ou gastar recursos desnecessários num prédio baixo que está isento de parte das exigências.
O Que Se Verifica na Prática
Independentemente da categoria de risco, as partes comuns de um condomínio típico têm tipicamente de manter em condições funcionais:
- Extintores nas localizações certas, dentro da validade e com manutenção anual certificada
- Sinalização de emergência (saídas, percursos de evacuação) visível e não obstruída
- Iluminação de emergência funcional nas zonas comuns e caminhos de evacuação
- Portas corta-fogo a funcionar corretamente — nunca fixas em aberto com cunhas ou objetos
- Caminhos de evacuação (escadas, corredores) livres de obstruções, incluindo bens pessoais de condóminos guardados "temporariamente" nas partes comuns
As medidas de autoproteção, onde aplicáveis (categorias 3 e 4), devem ser verificadas anualmente — não é um exercício de instalar uma vez e esquecer.
O Que Mais Falha na Prática
- Extintores fora da validade — o item mais comumente identificado numa inspeção, porque a manutenção anual é vista como "gasto evitável" até ser exigida
- Portas corta-fogo fixas em aberto — condóminos abrem-nas para ventilação ou conveniência e ninguém as fecha, anulando a função de compartimentação em caso de incêndio
- Caminhos de evacuação usados como arrumação — bicicletas, caixotes, mobiliário antigo guardado nas escadas ou corredores comuns
- Plano de segurança desatualizado ou inexistente em edifícios de categoria 3/4, onde é obrigatório
- Sinalização degradada ou em falta — placas antigas, iluminadas apenas por luz natural, sem verificação de que ainda são visíveis em caso de corte de energia
Consequências do Incumprimento
O incumprimento das obrigações de segurança contra incêndio expõe o condomínio (e o administrador, na sua função de garantir o cumprimento) a contraordenação em caso de fiscalização — e, mais grave, a responsabilidade civil ou mesmo criminal se um incêndio real agravar por falha de equipamento ou condições que deveriam estar em conformidade.
Como Não Deixar Isto ao Acaso
Tal como acontece com a renovação de apólices de seguro, as verificações anuais de segurança contra incêndio são exatamente o tipo de obrigação recorrente que se perde de vista em gestão manual — não há alerta automático quando a validade de um extintor está a aproximar-se, só a memória de quem gere o condomínio. Um sistema que sinaliza automaticamente estas datas evita que a conformidade dependa de alguém se lembrar no momento certo.
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