"Porque é que eu pago mais do que o meu vizinho, se o apartamento tem o mesmo número de quartos?" É a pergunta mais comum sobre quotas de condomínio — e a resposta está numa palavra que a maioria dos condóminos ouviu, mas poucos sabem explicar: permilagem.
O Que É a Permilagem
A permilagem é a quota-parte de cada fração no valor total do edifício, expressa em milésimos (‰), que soma sempre 1000‰ no total do condomínio. É definida no título constitutivo da propriedade horizontal, com base no valor relativo de cada fração face ao conjunto — não no número de quartos, nem na opinião de quem mora lá.
Isto significa que um apartamento maior, com melhor exposição solar ou andar mais alto (em edifícios sem elevador, por exemplo, isto pode pesar ao contrário) tem tipicamente uma permilagem mais alta — e paga proporcionalmente mais nos encargos comuns.
A Fórmula
Quota da fração = (Permilagem da fração ÷ 1000) × Total de despesas a ratear
Exemplo prático: um condomínio com despesas comuns anuais de €12.000, e uma fração com permilagem de 85‰:
Quota anual da fração = (85 ÷ 1000) × €12.000 = €1.020/ano (€85/mês)
Este é o método legalmente preferencial para a generalidade dos encargos comuns — reflete a proporção real de cada condómino no valor do imóvel, e é o critério que a lei assume por defeito salvo deliberação em contrário.
Quando a Permilagem Não É o Único Método
Nem todos os encargos têm de seguir permilagem estrita — a lei permite critérios diferentes para despesas específicas, desde que devidamente deliberados:
Partes iguais — para encargos que beneficiam todos os condóminos da mesma forma, independentemente do valor da fração (ex: limpeza de escadas, iluminação de entradas comuns). Usar este método para um encargo que normalmente seria por permilagem exige aprovação em assembleia — não é uma decisão unilateral do administrador.
Rateio manual/específico — para casos particulares (ex: manutenção de elevador só imputada às frações que o utilizam, se o edifício tiver rés-do-chão com acesso próprio), definido caso a caso e também sujeito a deliberação.
Erros Comuns no Cálculo de Quotas
- Usar o número de frações em vez da permilagem — dividir o total por "quantos apartamentos há" ignora completamente a proporcionalidade legal e gera quotas incorretas
- Aplicar partes iguais a encargos de manutenção estrutural sem essa deliberação existir — mesmo que pareça "mais justo" numa lógica informal, sem aprovação assemblear é um desvio ao critério legal por defeito
- Não separar a taxa do Fundo Comum de Reserva do valor da quota corrente — o FCR (mínimo de 10% da quota-parte) deve ser visível separadamente, não escondido dentro do valor total
- Não atualizar a permilagem depois de uma alteração estrutural aprovada (ex: uma fração ganha um anexo que altera o seu valor relativo) — a permilagem só muda por escritura, mas ignorar uma atualização pendente perpetua um cálculo desatualizado
Como Simplificar Isto na Prática
Calcular manualmente o rateio por permilagem para dezenas de frações, todos os meses, com a taxa de FCR a acrescer e potencialmente um critério diferente para encargos específicos, é exatamente o tipo de tarefa onde um erro de fórmula numa célula de Excel passa despercebido durante meses. O ActiasGest calcula automaticamente o rateio por permilagem, partes iguais ou método manual, com a taxa de FCR já incluída, gerando o valor exato de cada quota sem recálculo manual.
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